요즘 경제 한국은행이 발표한 대한민국 경제 성장률이 1% 대로 발표 하면서 경제 전반에 어두운 그림자가 드리워지고 있는데요. 그 반사적인 효과로 실물경제에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 부동산도 힘들어지고 있는데요. 오늘은 한때 삼성이 반도체 단지로 뜨거워 었던 평택시 아파트 현재 상황과 앞으로 흐름에 대하여 확인해 보도록 하겠습니다.
평택시 PIR
평택시 PIR을 확인해 보면 평균 4.59 정도가 나오는데요. 25년 1월에는 5.9로 아주 고평가 되어 있다고 할 수 있었어요. 현재 4월에는 5.49로 약간하락했다는 것을 알 수 있어요. 평택에서 고덕동은 삼성전자 반도체 단지의 수혜로 가격이 많이 상승한 지역중 한 곳인데 경제의 상황이 어려워지다 보니 이렇듯 부동산 PIR이 하락되었다고 보는 것이 맞을 것 같네요.
대장 지역들의 PIR 변화
평택시에서는 대장 지역이라고 하면 고덕동과 동삭동으로 볼 수 있을거 같아요. 이유는 고덕의 경우 삼성전자라는 회사가 위치하고 있기 때문에 앞으로 일자리가 늘어날 확률이 가장 높고 동삭의 경우에는 SRT 지제역으로 인하여 교통이 편리하며 두 지역 모두 아직도 공사가 진행되고 있기 때문에 다른 구축 도심보다 사람들의 선호도가 높기 때문이에요.
위에 그림은 고덕동과 동삭동의 PIR 평균을 확인해 본 그래프에요. 그림에서 보이듯이 고덕경우 평균이 9.42인데 현재 8.91까지 하락하였고 동삭동 같은 경우 5.36이 평균인데 현재는 7.52로 굉장히 고평가 되어 있다고 볼 수 있을 거 같네요. 하지만 두 곳 모두 앞으로 평택에서 입지와 동의 위상이 좋아질 가능성이 많은 지역이니 꾸준히 모니터링할 필요가 있어 보여요.
대장 단지들 가격 변화(고덕동)
고덕동의 대장 단지는 1월까지만 해도 국제신도시 파라곤이 였으며 매매가격은 약 6억 5천만 원이었어요. 하지만 4월 현재 제일풍경채센텀 3차 단지가 대장 단지로 손바뀜이 일어나게 되었어요. 그렇다면 대장 단지의 손바뀜이 왜 일어났는지 확인해 보도록 할게요
입지 비교
일단은 현재 고덕국제신도시제일풍경채3차 센텀 같은 경우 지적 편집 도을 보개 되면 상권을 중심으로 아파트 단지가 울타리 처럼 되어 있다는 것을 알 수 있어요. 그리고 고덕 순환대로와 고덕로가 교차하는 지점에 위치해 있다는 것을 알 수 있어요. 더군다나 아직 완공되는 않은 아파트까지 상당한 규모에 인구가 몰려 있다는 것을 알 수 있어요.
그리고 지적편집도를 보면 교융용지가 아직 비어 있다는 것을 확인할 수 있어요. 부지 자체도 크고 대형 학교가 들어설 확률이 높다는 것을 알 수가 있어요. 그렇다면 상권형성 시 학원가가 형성될 확률이 높아질 수 있기 때문에 추후 상황을 지켜봐야 할 것 같아요. 계획으로는 국제학교가 들어선다는 소식이 있기는 하지만 호재는 호재일 뿐이기 때문에 호재보다는 현재 입지의 가치에 중점을 맞추는 것이 중요할 것 같아요.
파라곤의 같은 경우 아파트 단지면서도 차이가 굉장히 차이가 난다고 볼수 있어요. 일단 아직 공동 주택용지에 아파트단지가 들어선다면 좋겠지만 주택용지가 변경될 수도 있기 때문에 일단은 추후 지켜봐야 해요. 현재 상황을 보면 LH 단지가 들어설 계획이기는 하지만 어디까지나 계획이기 때문에 조금 더 지켜 봐야 할 것 같아요. 하지만 고덕 파라곤 단지고 초, 중, 고 가 한꺼번에 있기 때문에 나쁜 입지는 아니라는 판단을 할 수 있어요. 하지만 여기서 다른 부분이 존재해요. 바로 학원가가 들어설 공간이 없다는 것이 문제예요
위에 사진을 보면 파란곤 주변은 8개, 제일 풍경채는 20개가 있다는 것만 보아도 이미 학원가 형성은 풍경채 주변에 있다는 것만 보아도 입지 차이가 발생한다는 것을 확인할 수 있어요. 요즘은 스쿨버스 등으로 통학하는 학생들이 많아요. 그렇다면 초품아 아파트하나 만으로 과연 경쟁력이 있을까요? 결국 학군 면에서 이미 입지적으로 앞선다고 판단이 돼요.
앞으로 고덕동의 대장 단지는?
결국 학국으로 결정이 될 거 같아요. 평택의 경우 대중교통보다는 자차를 이용하는 수요가 훨씬 더 많아요. 그렇다면 차로 이동이 편리한데 굳이 불편하게 대중교통으로 볼일을 보러 갈려는 사람이 있을까요?. 더군다나 현재 코스트코라는 대형 마트가 개점을 앞두고 있어요. 위치를 살펴보면 두고다 별 차이가 없어요.
하지만 위 그림 오른쪽에 보면 소화가 병원이 아파트 단지 주변에 2곳이나 있다는 것을 확인할 수 있어요. 그만큼 젊은 부부들과 아이들이 많이 산다는 것을 의미해요. 더군다나 지도상에도 중앙공원과 낮은 산이 존재하기 때문에 요즘 트렌트인 자연과 함께하는 단지에 수요도 맞아서 손바꿈이 일어난 거 같아요. 하지만 두 단지 모두 상권이 아직 개발 중이고 어려운 경제 상황으로 상가들이 입점하지 못한 가운데 대장 단지가 다시 한번 손바꿈은 일어날 수 있다고 생각할 수 있어요.
결국 중요한 것은 가격인 거 같아요. 가격이 얼마나 저렴한 위치에 있느냐에 따라 대장 단지의 손바꿈이 일어날 거 같아요. 두 곳 다 현재는 가격이 비슷한 위치이지만 주변에 어떤 상권에 형성되느냐에 따라 대장 단지는 바뀔 가능성이 커질 거 같아요. 특히 국제학교가 들어선다면 당연히 제일풍경체가 대장 단지가 되겠지만 그렇지 않고 다른 시설이 들어선다면 다시 손바꿈이 일어나 확률이 크기 때문에 추후 상황을 지켜봐야 할 것 같네요.
오늘은 고덕동에 PIR과 아파트 입지 비교등을 통해 어떤 단지가 더 가치 있는지 알아보았는데요. PIR만 보더라도 아직은 매력적으로 저렴한 구간은 아닌 거 같아요. 더군다나 아직도 완공되지 않은 아파트단지들도 많으며 준공을 대기하는 단지들도 많기 때문에 조금 더 지켜봐야 할 것 같아요. 하지만 앞으로 고덕동이 좋아 진다는 것은 변함없는 사실이기는 할거 같아요. 하지만 경기가 조금더 좋아지고 상권형성이 되고나서 상황을 조금더 지켜 봐야 할것 같기 때문에 내가 먼저 투자해서 들어가는 것보다는 경제 상황과 입지등의 변화를 골려한다은 접근하는 것이 좋아 보이네요. 저의 생각으로는 한 2년 정도 관심 지역으로 두고 가격이 상당히 매력적인 구간에 들어선다면 그때 매매하는 것을 추천드립니다.