요즘 부동산 경기가 좋아지지 않고 있는데요. 당연히 경제 상황이 좋지 못하기 때문에 그럴 수밖에 없다고 생각합니다. 그렇다면 요즘 지방 부동산 가격이 많이 하락되었다고 하는데 정확히 얼마나 하락되었는지 확인해 보도록 하겠습니다.
PIR 확인
부동산에 관심이 있으시다면 많이 들어 보셨을 거에요. PIR은 중위소득 3 분위 평균에서 아파트 가격을 나눈 값으로 소득은 한 푼도 쓰지 않고 모았을 경우에 매매할 수 있는 시간을 알려주는 지표라고 보시면 돼요. 그렇다면 평택시 전체의 PIR을 확인해 보도록 할게요.
위에 그림은 평택시 전지역의 PIR 지수를 차트화 한 것인데요. 보게 되면 4월 현재 평균 PIR은 4.64.이며 현재 평택시의 평균은 보보다 위쪽에 위치한 것을 알 수 있어요. 당연히 화폐가치의 하락을 따져 본다고 하더라고 지금 현재 가격이 저평가되었다고는 보이기 힘들다고 판단할 수 있을 것 같네요.
평택 북부 PIR 확인
평택전체적으로 보면 북부, 서부, 남부로 나누어볼 수 있어요. 아래 그림은 평택시 행정 구역 별로 표시한 지도인데 평택시 지리적 특성상 고덕을 기분으로 북부와 남부라고 보시면 될 거 같아요. 그렇다면 북부 PIR을 살펴보도록 할게요.
위 오른쪽 그림은 북부지역중에 주거지역 즉 아파트 단지들이 몰려 있는 있는 곳을 표시한 것이에요. PIR을 확인해 보면 2022년 최고점 이후 하락 중이라는 것을 볼 수 있어요. 특히 고덕동이 월등히 PIR이 높은데요. 그 이유는 고덕을 가보면 신축단지들이 많이 들어서 있기 때문인 것도 하나의 이유지만 그만큼 아직 인프라 및 도로망, 행정기관 이전들이 모두 집중되기 때문에 그만큼의 가격적이 영향을 많이 받은 거 같으며 특히 삼성전자라는 대 호재가 있기 때문에 높다고 볼 수 있을 거 같아요. 그리고 나머지 지역들은 구도심과 주거 단지로 작게 형성이 되어 있기 때문에 비슷한 흐름을 보인다고 볼 수 있으며 여기서 포인트는 결국 평균 가격으로 회귀한다는 것이 포인트인 거 같아요.
북부 주요단지 가격
북부 주요동 대표 단지들의 가격 변화를 살펴보면 1월 대비 약 1억 원에서 최저 6천만 원의 하락을 보이고 있다는 것을 알 수 있어요. 하락률은 37% ~ 13% 차이를 두고 있는데 이유를 본다면 입주시기에 따른 하락률이 다르다고 이유를 찾을 수 있을 거 같아요. 특히 지산, 이충동의 경우 전세가율이 103%, 71% 인 것을 본다면 부동산 시장이 상당히 악화되어 있다고 볼 수 있을 것 같아요
평택 남부 PIR 확인
남부 지역을 확인해 보면 북부 지역보다 많다고 불 수 있을거 같네요. 특히 동삭, 지제동이 월등히 PIR이 높은데요. 북부지역의 고덕동처럼 신축 아파트 단지들이 있는 단지이며 교통면에서 SRT 역이 있으면서 호재의 영향을 많이 받은 곳이라 볼 수 있어요.
남부 지역도 22년 이후로 꾸준히 하락한다는 것을 확인 할 수 있어요. 특히 동삭동과 비전동의 하락이 가장 눈에 뜨는 하락률을 보인다고 할 수 있을 거 같아요. 그 이유를 살펴보자면 SRT 교통망의 거품이라고 할 수 있을 거 같은데요. 22년 부동산 광풍 이후 현재 유동성공급이 원활하지 않아 지면서 아파트라는 자원이 대부분 금융 쪽과 연결이 되어 있다는 것이 가장 큰 하락의 원인인 거 같아요. 결국 22년 이후의 아파트 가격을 받아 줄 사람이 없다는 것이 PIR 하락 폭이 커지게 된 원인이라고 볼 수 있을 거 같네요.
남부 주요단지 가격
위에 그림을 보면 남부의 경우도 딱히 좋은 상황이라고는 볼 수 없을 거 같아요. 다만 대부분 준신축 및 신축단지로 이루어져 있어 북부지역보다 방어하고 있으며 동삭동을 제외하면 가격선방이 원활하다는 것을 알 수 있어요 특히 세교동 같은 경우는 상승한 것을 알 수 있는데요. 1월 거래에서 급매물을 소화했기 때문에라고 볼 수 있을 거 같아요. 이유를 본다면 납부 주요 단지들은 생활권이 현재 갖추어져 있는 상태이며 준식 축에 이점이 작용되어 가격이 원활히 방어했다고 볼 수 있을 거 같아요.
앞으로 평택시 부동산의 방향은?
전체적인적으로 살펴보았는데요. 팩트만 체크해본다면 부동산의 가격이 하락하고 있는 것은 맞는 거 같아요. 하지만 여기서 하락이 멈춰주면 좋겠지만 그러기는 힘들어 보여요. 특히 7월부터 하락률은 급격히 상승할 것이라고 예측해 볼 수 있는데요. 이유는 지금도 은행권에 유동성 공급이 안 좋은 상태인데 DSR 3단계가 적용이 된다면 더 까다로운 조건으로 대출을 받아야 하기 때문에 부채가 많은 분들은 대출이 힘들어지면서 나비효과로 부동산의 하락폭은 더욱 커질 수 있다고 생각해 볼 수 있어요.
하지만 한가지 더 안 좋은 소식이 있는데요. 그것은 국내 경제상황이 좋지 못하며 건설사들도 시공을 하지 않는다는 거예요. 당연히 경기가 좋지 않고 자제 및 인건비, 물가 가격이 치솟는 상황에어 앞으로 얼마나 더 안 좋아 질지 모르는 상황에서 자산을 대부분 부동산으로 가지고 있는 한국의 특성상 매물을 더욱 증가될 것이으로 보이기 때문에 철저한 준비가 필요할 것 같네요.
오늘은 평택시의 PIR 확인 및 주요 단지들의 가격, 앞으로 PIR의 방향성 까지 확인해 보았는데요. 부동산 공부를 하면서 내용들을 정리해 본 글이라서 저처럼 부동산 공부를 조금씩 하시는 분들에게 도움이 되는 글이었으면 좋겠네요.