저번 글에서 KB 통계자료를 통해 부동산의 현재 상황과 그에 따른 26~27년 부동산 전망에 대하여 확인해 보았습니다.
그런데 이번에 정부에서 추가적인 정책으로 전세대출 규제에 대한 정책으로 인하여 금융권 대출이 안되게 되었습니다,
그렇다면 전세대출규에 따른 부동산의 영향과 그에 따른 반사적인효과들이 어떻게 나타날지에 대하여 이야기해 보도록 하겠습니다.
금융권 상황
정부가 하반기 가계 대출 총량 관리 목표치를 절반으로 축소한 영향으로 인하여 주택담보 대출 접수를 제한하고 조건부 전갵출을 중단하면서 각 은행들이 자체적인 관리에 들어간다고 합니다,
먼저 시행하는 은행은 신한은행이며 KB 국민은핸 도 1일부터 신용대출도 모두 중단했으며 담보 인정 비율( LTV) 30% 규제를 확대했습니다.
보도 자료 내용을 보면 현재 정부에서 부동산 정책에 대하여 강력한 규제을 시행하는 강한 의지를 보여 주고 있는 것이며 각 정부에서 가장 민감하게 반응하는 전세대출까지 규제한다는 것은 가계부채의 심각성을 인지하고 있다고 볼 수 있습니다,
전세대출 규제
금융권의 기존 전세 대출은 1인 주택자여도 대출이 가능했습니다. 하지만 이번에 정부가 제시한 대출규제는 1 주택자라면 금융권에서 대출을 받을 수 없다는 것이 가장 큰 특징이라고 할 수 있습니다.
결국 정부가 원하는 것은 가계대출의 증감을 억제하고 현재 부동산 가격을 어느 정도 진정시키는 것에 큰 목표가 있다고 볼 수 있습니다.
전세 투자 방법
전세 대출의 규제 전 전세 갭 투자 방법은 매매금액에서 전세금액을 충당하고 나머지 금액을 자기 자본으로 충당한 다음 아파트를 매수하는 방식입니다.
예시 ) 00 아파트 매매 금액 1억 원 / 전세 금액 5천만 원 / 자기 자본 1억원
전세로 5천만원 받고 자기 자본 5천만 원으로 매수
남은 자기 자본 5천만 원과 전세대출 다른 00아파트 전세 5천만원 아파트 전세 거주 (전세 대출 최대치 80%) 받음
정부에서 전세대출을 규제하지 않았는데 규제을 한다면 결국 1 주택자는 전세대출을 받을 수 없기 때문에 결국 매수한 주택에서 생활해야 하는 상활이 발생 됩니다. 결국 1가구 1주택자는 실거주를 할 수밖에 없습니다.
결국 부동산으로 투입되는 투자수요를 원천에서부터 차단하겠다는 것입니다.
전세 대출 규제 부작용
결국 전세대출 규제는 부동산 가격의 과도한 상승, 가격(거품), 가계대출 증가 등에 억제 효과를 발휘할 수 있겠지만 부작용도 존재합니다.
대부분 전세투자는 1 주택자가 투자를 진행하고 있습니다. 그런데 현재 전세대출을 해주지 않는다면 결국 월세수요의 증가로 결국은 월세 가격의 상승으로 이러질 수 있기 때문입니다. 예시를 통하여 확인해 보도록 하겠습니다.
사례) 00 아파트 갭투자
25평 아파트 15억 매수
전세 8억 + 자기 자본 7억 원 = 매수
직장과 가까운 00 아파트 4억 원 전세 입주
전 세대툴 3억 원 + 자기 자본 1억 원(전세대출 이자 87만 원)
= 보증금 1억 원, 월세 87만 원 아파트 거주
사례에서 보면 15억 아파트 매수 후 전세대출을 받아서 직장과 가까운 주거 공간을 마련한 것을 볼 수 있습니다.
현재 상황에서는 문제가 되지 않습니다. 결국 보증금 1억 원에 월세 87만 원짜리 아파트에 거주하는 것입니다.
하지만 전세만기가 되면 다시 전세 만기에 따른 전세금 연장 신청을 해야 하는데 앞으로 1 주택자는 전세대출을 할 수 없습니다. 그렇다면 전세에서 월세로 주거 환경을 변경해야 하는데 사례에 주변 월세 매물을 보면 보증금 1억 원에 월세가 300만 원입니다.
그렇다면 현재 상황보다 추가적으로 213만 원의 추가적인 지출이 발생하게 되면서 결국 사례의 당사자는 금전적 문제에 봉착하게 되는 것입니다. 결국 월세 시장의 상승이 나타날 수 있으며 전세 갭투자는 50% 이상 감소가 예상이 됩니다.
26~27 부동산 전망
저번글에서는 KB 통계를 통하여 전망을 진행했습니다. 하지만 현재와 같이 전세 규제에 대한 추가적인 이슈는 없는 상태였습니다. 하지만 현재는 전세대출규제라는 가장 강력한 규제가 생기면서 시장에 큰 변화가 있을 것 같습니다.
부동산을 조심스럽게 예상해 본다면 앞으로 월세 매물의 빠른 감소하 함께 전세 가격이 일시적으로 하락한다고 전망해 볼 수 있을 거 같습니다.
특히 지방경우 매매가격과 전세가격의 동반 하락이 예상되며 하락 폭도 상당할 것으로 보입니다. 하지만 반대로 수도권 같은 경우 월세가 일시적으로 상승할 수 있으며 전세, 매매가격도 조정을 받을 수 있습니다.
저번 글에서 언급했듯이 수도권 같은 경우 입주물량이 적기 때문에 매매, 전세 가격이 일시적인 조정을 받을 수는 있지만 현재와 같은 공급물량이라면 추후 상승이 이루어질 수 있습니다.
결국 정부의 공급 대책이 수도권 부동산 가격에 가장 큰 변화의 포인트라고 할 수 있습니다.
오늘은 전세 대출의 핵심과 부동산 전망까지 확인해 보았는데요. 현재 상황이 그렇게 좋다고는 볼 수 없지만 그래도 부동산 가격의 조정이 발생된다면 부동산 매매 계획이 있던 분들에게는 기회가 될 수 있을 것 같습니다.